拿地1年零8个月后，恒基+天恒孙河地块，终于露面。

　　定名「傲云」，产品定位高改甚至终极改善，类型涵盖平层、叠拼和合院。目前天恒恒基傲云体验馆已开放，位于朝阳区顺黄路47号。

　　至此，严肃君跟了两年的这批脸生房企，终于全员到齐。

　　01

　　港企进京慢慢慢慢路

　　其实，在北京新房市场上，恒基并不是完全的新面孔。

　　早在2017年，恒基就与中粮、天恒、旭辉联合拿地，并开发顺义限竞房项目祥云赋，只不过恒基在其中更多是出钱的角色。

　　到「傲云」入市，天恒操盘，据接近项目的业内人士表示，恒基这次参与热情很高。

　　而要想真正在北京购房者面前混个脸熟，只能等恒基自己拿的孙河地块了。

　　再补充一个细节，恒基在孙河拿了两块地，其中单独拿地在前，与天恒联合拿地在后，但先入市的反而是天恒+恒基地块。

　　试水意图很明确。果然，与国内普遍浮躁的市场氛围相比，港企够谨慎。

　　其实，谨慎或者说慢，是港企一贯风格。

　　土地红利时代港企习惯于囤地，有媒体曾做过统计，恒基在多个一线城市，开发周期至少为10年。

　　阔别20多年重新回归北京市场，恒基要适应如今的市场节奏，需要时间。

　　更关键的是，在北京拿地难，操盘难，挣钱更难。

　　恒基孙河地块，坊间传闻是恒基新老板上任的贺礼，更是不容有失。

　　素有豪宅基因的恒基，在近几年内地产品升级的大环境下，优势不显。而天恒在京虽有别墅项目，但涉足顶豪，「傲云」是第一次。

　　一个有资源、豪宅开发经验，一个更懂内地市场打法，从「傲云」已释放的产品信息看，嗯，很聪明。

　　02

　　瞄准市场空白

　　「傲云」主力户型为240平-250平大平层，共计82套；还有320平-400平叠拼，共计56套，430平-455平合院，只有14套。

　　目标很明确，市场缺啥，我们有啥。

　　往前看，项目所在孙河片区内，除恒基单独拿的地外，是唯一纯新项目。

　　孙河目前已无大平层产品，在售叠拼面积段区间为200-400平，合院产品470平起。

　　「傲云」每个产品面积段的设置，几乎可以说是一对一的填空。

　　孙河在售项目产品情况一览

　　全北京看，叠拼、合院同面积段产品所在区域也主要集中在顺义，大平层同面积段几乎没有。

　　往后看，孙河宅地已全部出让，首批集中供地的29宗宅地里，能做纯高端改善的，几乎没有。

　　排除高容积率、有配建、限套内70/90的地块，有豪宅基因的只有海淀树村*2、门头沟和丰台张家坟地块。

　　海淀树村地块有小道消息传为160平起大平层，没有别墅产品。而且20%的政府产权占比，八折的价格可能只能买到八折的房子。

　　门头沟地块在山上、丰台张家坟，地段上跟孙河没法比。

　　没有政府产权占比、不配建公租房/国际人才住房、不限套内7090、不限价的纯改善商品房，卖一个少一个。

　　03

　　入场时机很重要

　　还能等一等的，是恒基单独拿的孙河地块，从公示的规划来看，也是大面积的改善产品，目前未公布更多信息。

　　如此一来，前三年进京“赶考”的7家房企项目已全部亮相，但北京市场中的表现不一。

　　新城三个项目冰火两重天，石景山禧悦学府去化率达90%，大兴新城·熙红印开盘多半年去化仅7%。亦庄限竞房红海里的难兄难弟，去化率分别为24%、66%。

　　不过，三年前井喷的限竞房，三年后就是稀缺品，今年限竞房的去化会迎来转机。在房价优势面前，蚊子血也能变成朱砂痣。

　　市场瞬息万变，而新房网签有一定滞后性，从严肃君得到的一线消息来看，中旅·亦府、京华雅郡等多个限竞房项目，目前处于快速去化中。

　　注：网签数据截至2021年5月31日

　　如今，外地房企想要顺利进京，成本越来越高。

　　以新进京赶考的越秀为例，5月8日联合天恒以底价45.7亿摘得怀柔刘各长村地块，住宅楼面价约2.3万/平，销售指导价4万/平。

　　而四年前，北科建、北控拿下的怀柔地块，如今的北科建翡翠华庭，综合楼面价只有1.2万/平。

　　不仅土地支出，很多地块还有高标准竞配、配建公租房、政府产权占比等，以及未来销售过程中不可预知的政策叠加风险。

　　都在无形中增加成本，房企进京是越来越难了。

　　互动时刻：

　　“世上只有一种英雄主义，就是认清生活的真相之后依然热爱生活。”

　　北京很难。作为楼市调控最严的样板城市，房企要想在北京市场有一席之地，不仅需要投入更多的成本，还考验产品力、操盘能力。

　　但“不怎么赚钱也要拼命拿地”，是因为来京很重要，也很必要。

　　北京作为全国房地产市场的制高点，具有战略性意义。如果无法在北京立足，就永远只能是地方性房企。

　　在这里，挣钱是其次，主要是挣脸。

　　关于外地房企进京，你怎么看？欢迎留言与严肃君互动~