这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：您好，现在娃还没出生，您建议现在就买学区房嘛？京籍，首房首贷资格已用，首付350左右，想入手550左右的学区房，首套房在东三环，您建议买入白家庄学区房嘛？还是东西城例如陶白学区等一般学区的门票，以及买入时间什么时候最好？感谢水大

回答：先赚钱有了钱，其他要求才有条件去谈

没有钱，一切都是空谈，都是掣肘

我是风险厌恶型选手，老破小学区我是不下注的。

买房本身，也不是摸彩票，能获得多少利润，大致是有确定性的计算的。

350买1000出头的核心区次新两房。

提问：新人首问！美丽睿智的房姐你好！十分佩服你的胆识和眼界！本人已近不惑，相见恨晚。家庭目前南湖有套小户型学区（东方莱茵59平，余商贷49w，是否应商转公？公积金每月2k8,之前一直是提取在用）等二胎上完小学已是8年后了，另有积玉桥金地国际88平高层二线江景自住(无贷），与老公JLH买了世茂瑰海园125平投资兼自住，两套房都是商贷目前月供总计1w1，家庭年入30w,子弹余50w,请问房姐金地国际是否还应持有(考虑孩子未来可能回市中心上高中以及培优方便），如果出手目前市场价格270w如何，月亮湾性价比不错但总价最低要370左右，家庭负债会更大，请问是否可以考虑置换保值？主要担心后期万一一方失业的现金流问题。或者房姐有其他更好的资产配置建议？请求房姐翻牌！

回答：你好，金地国际没必要换到月亮湾。都是武昌滨江商务区辐射范围内，未来涨幅都能跑平大盘。除非你单纯考虑自住，否则更倾向再加仓一套光谷东低价潜力盘。未来租金可以缓解一部分月供压力，南湖学位用掉之后可以直接出手。

提问：房姐您好，在武汉买房子由贝壳营销人员带去看房子买到价格比正常贵吗？谢谢

回答：你好，都一样，没啥区别。这和专卖旗舰店和分销商一样道理。但是武汉性价比高的盘很难抢，开发商也不会跟贝壳合作。所以贝壳中介带你去看的盘，大概率都没什么性价比。

提问：房姐：你好！单位的还建房，价格一万八，在杨园，可以办证。值得投资吗？

回答：你好，信息太少，无法判断具体是哪个小区呢？还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能办证呢？需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证。如果是集体土地性质就不能办证。你的第一步，是需要看产证，做产调。

提问：你好，坐标天津，居住在河东区太阳城，我在河北省一套房，首套贷款已用，价值110左右，月供3000，爱人名下一套100左右的，价值240左右，无贷款，我个人想法，卖掉爱人名下房产，改善一套三居室，价值320左右，再买一个小一点学区，老破小，孩子5岁了，爱人月收入8000到一万，本人不确定，但是20没问题，不知道怎么规划，合理投资，想请教一下，感谢，天津住房在太阳城，改善三居室也想在太阳城，老破小考虑河西区！非常感谢打扰了

回答：你好，考虑孩子上学可以入手河西老破小挂学位。考虑自住也可以置换本小区的3房，但是天津目前房价还处于下降通道中，现在不是入手的最佳时间，建议淘笋，有8-9折笋才考虑入手。如果时间上比较紧张，可以考虑先抵押全款房，等楼盘回暖后再出手。

提问：新人首问，房姐好。请问180万的房子，首付80万，商贷100万，贷30年，月供6千以内。等额本息好还是等额本金好？为什么？

回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

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