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　　提问：有些内容不太理解。经常看到不赞同换房，但是不换房，哪有足够的钱付下套房的首付呢，信用贷影响首付，买房后还有考虑月供，压力很大。我是个普通人，不知道怎么才能逆袭。

　　回答：不同情况分开来看。不赞同换房，本质是为了减少摩擦成本，增加操作的收益。最终的目的，是为了更好的收益。对于一线城市来说，由于税费高，所以不轻易换房；如果抵押出来加上其他融资，足够首付，那么可以不卖，等到高位再出售；如果不够，为了达到买房的目的，还是不得不卖。所以，关键在融资。如果常年买房，经历了一两轮行情，房产的余值大小始终是相差的，任何时候，都有可以抵押出来的资金。如果刚开始买房，更多的依靠虚空借力，融资凑钱。算好月供，现金流列清楚，月供就是一个单独的项目，放在一边。等到正方形变成了八边形，轮子就可以滚动起来了。

　　提问：房姐您好：新人首问。个人情况：京户，首套首贷，预计明年结婚房，西北二环工作，首付900，总价1200左右新房或次新。出行方式，地铁7号线和2号线通勤为主。故房子需地铁周边，目标房型是三室为主，目标区位以4环内为主但不限三环，主要围绕西北二环周边及往东南扩散区域。希望房子是靠地铁、保值、最好有学区（没学区就最好10年以内新房三居）小区环境好，附近配套好、未来有升值或适合自住。问题1：如何最优分配资金。以这个资金是（A）.买一套三居新房\/次新房自住，之后n年再攒钱买小学区房；还是（B）.直接买2套，一套自住但离市区远点的二手，一套小学区房。n年后再置换（到时候如果小学区房升值可以提升自住品质）；（C）.一步到位，直接买差不多的学区房自主加给孩子学区？问题2:这三种有什么好的小区推荐，如果是第一个A的话有什么好的较新的适合自住环境好交通不错的小区推荐，如果是B该怎么分配钱并挑选哪里的小区和学区房推荐；或者C有什么好的学区房建议。纠结很久，望房姐解忧，感激涕零！

　　回答：你好，西城作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区溢价。想一步到位，周边板块推荐看下朗琴园、红山世家、清芷园。东南方向比较推荐自住+投资买双井，大望路，比如首城国际、珠江帝景、风度柏林、天骄、乐成国际、富力城等。未来有孩子了再考虑入手一套学区上车盘。比如西城德胜，月坛这2个片区。

　　提问：房姐您好，新人首问。想购置首套首贷房。个人情况：单位在西单金融街附近，无北京户口，无娃，有五年社保。家庭情况：人口简单，考虑两居基本可满足要求资金情况：现金400万。总房款不知道可以用到最大多少？购房诉求：1.希望通勤时间在40分钟～45分钟。2.附近公园配套设施好些，有老人。3.希望将来无论出租或者出售都比较容易，兼顾自住和投资的诉求。恳请房姐推荐下，我这种情况需要在买房中注意什么，以及有没有符合我需求的地理位置以及楼盘推荐，感谢

　　回答：你好，子弹400，可以入手总价1000左右的楼盘。比较推荐CBD双井板块。CBD最大的缺点是次新住宅太少，附近空地太多，成片的老破小板块，加上建国路的低效，缺少二三级毛细血管，运河的阻隔，长久造成了CBD分崩离析的状态。好在随着中国尊等地块逐渐开建，CBD很快会恢复它应有的荣光；长期以来大量高端商业的积淀，密度最高的5A写字楼，北接朝阳公园，三里屯，南接双井，东面是连绵的住宅和商业延伸带，CBD是目前最安全最有潜力的板块之一。首城国际、东恒二期、风度柏林可以关注下

　　提问：北京户籍，名下一套四惠桥的华贸公寓小户型，大概540万，租金11000每月，现住在单位亦庄公租房，手里约80w，公积金五年前已经取不了了，想变现在投资一套升值潜力更大的房产？您看是东城学区房还是朝阳别的房产？具体能推荐一些楼盘吗？谢谢

　　回答：投资不建议看学区房，受政策影响大风险较高。所以投资选择无学区属性的板块最佳，出掉华贸公寓，加上手中资金看一套800-1000的标的比较稳，如果月供能力强全款抵押方式入一套1000+的也可以。\b看下望京橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的首城国际、天之骄子等

　　提问：房姐您好，新手提问，说一下我的具体情况，外地户口，目前北京6年社保，自有公司，年收入150左右，现在有石家庄一套房子大概值120，没有贷款，（这个不能卖）；青岛一套房子136平单价目前大概1.8，这个有贷款110万，大厂还有一套压房（没有网签）大概能值230万；现在有子弹100+石家庄房抵贷80+企业贷150，一共330万，想购买北京三居室，投资加自住，兼顾孩子上学，两个孩子一个5岁一个2岁；目前有两个打算，现在抓紧上车，在亦庄、东坝或者未来科学城，买一套小三居作为过度，或者办理北京工作居住证需要等一年时间，一年后买通州，以上是我的情况，具体的你有什么建议。

　　回答：没必要为了买通州等一年，上车亦庄比较合适，而且亦庄也有学区的概念，你的月供能力比较强，建议直接全款抵押的方式入，可以入一套总价700上下的标的

　　提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌2.房龄长，银行将来不提供买房的贷款，房价会不会跌，也不能出手留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。现在该怎么办？1.继续这么出租着，2.卖了换。全卖还是卖1。换新还是二手？卖哪个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。

　　回答：1.房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大2.西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有3.500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

　　提问：新人首问，不确定昨天发的有没有看到。单身男，SFSD，首付最多110，工作在软件园，但跳槽频繁。A草房住欣家园（朝南，最贵）B龙城花园（朝南一层，共四层，带个十几平的小园，没天然气，离生命科学园地铁1.1公里）C八里庄南里（朝南，1989年的顶楼，有电梯）D兴隆家园（一层朝西）E南邵国惠村（最便宜，朝南70平一居，离地铁1.4公里）。估计至少七八年才能换房，自住和投资5：5吧，求问：1求给几个选项排序2、89年的房子如果十年之后出手会有什么影响；3怎么看南邵的发展4我知道尽量选小两居，但我凑不到钱了，这个预算实在选不到两居，我这种情况一居能上车吗？4，希望详细点评一下龙城花园，别墅区里的一居

　　回答：1.D,A,C,B,E2.下家贷款可能会受限制3.南邵算是昌平区的新城，或者说昌平自己的城市副中心。由于自身产业薄弱，承担西二旗上地等产业园的住宅区。选不了两居就选一居，上车比不上要强4.别墅投资角度不推荐，其中的一居更是回避

　　提问：房姐你好，新人首次提问求关注哈。目前北京社保够5年了，单身，想结束租房生活。预算：首付150-200万，总价350-400万。需求：想买小两居，一来是父母以后可以来居住，二来以后结婚了也可以住。工作位置：从事互联网教育，偏北的公司多一些。目前看房情况：只看了丰台马家堡，角门，新宫附近的二手房。4号线，10号线沿线。大概15套左右。问题1：除了丰台马家堡区域还有其他地方您建议看看吗？希望不贬值，交通便利。问题2:现在在公益西桥附近有看中的房子，想问下这个区域未来的升值和贬值情况是？96年的房子，非高层，2楼，南北通透。问题3:您看我这个经济条件和需求，比较建议考虑什么样的房子？希望得到回答，感谢！

　　回答：1.在互联网公司看回龙观更合适，到上地西二旗望京都还行。2.公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段，可以淘下3.你的首付并不多也是长期自住，所以一些新盘也可以看能拉高杠杆，例如公园悦府、奥森one

　　提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额最高约3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之前考虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议。

　　回答：1.如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押，限竞房可以考虑2.你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱3.商用年租售比低于5%就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主淘朝阳，具体分析看看精华主题

　　提问：房姐好，新人提问，买朝阳公园西门老破小，1塔楼\/矮楼；楼龄；户型；朝向，按重要程度怎么排序?2.同等条件，90年和85年楼龄，有多大的价格差距合理?3.次顶层，电梯最高到次顶，该不该选，要求折价合理吗?担心管路和电梯杂音问题。谢谢

　　回答：价格最重要，这些因素除了楼龄，其它要看个人的喜好没有标准答案楼龄差距体现在，85年的是无法抵押，80年就不好做按揭了，影响的是后面的出手，所以一般建议选90后最佳可以谈，5%以内

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